Nákup Prestižních Hlavních Domů

Hlavní dům se neoceňuje jako běžný byt. Základními kritérii jsou: autenticita stavby (původní krovy, zachované fasády, reprezentační schodiště, dlážděný dvůr, uzavřená zahrada), historický původ (známý architekt, významní vlastníci, události spojené s místem), zápis mezi Památky nebo v doplňkovém seznamu, lokalita (historické centrum, památkově chráněná čtvrť, výhled na památku) a skutečně využitelná užitná plocha.

Hodnota hlavního domu o rozloze 600 m² ve Strasbourgu, s vnitřním dvorem 200 m², částečně památkově chráněného, v oblasti Grande-Île UNESCO, se stanovuje individuálně dle stavu. V Paříži (Marais, Saint-Germain, levý břeh 7. obvodu) patří ceny mezi nejvyšší v zemi. V Reims (katedrální čtvrť) a Metzu se hodnoty liší podle konkrétní lokality. Naše expertíza spočívá v objektivním stanovení hodnoty pomocí neveřejných srovnání a předvídání nákladů na obnovu.

Před jakýmkoli závazkem zadáváme kompletní audit: památkový architekt (diagnostika krovu, střechy, fasád, nosných konstrukcí), historik (výzkum v okresních archivech, genealogie stavby), termotechnická studie (kompatibilita izolace a památkové ochrany), geodet-expert (měření ploch, případné dělení), specializovaný notář (vyčištění věcných břemen, reálných práv, předkupní právo ABF/MH).

Cena auditu se odvíjí od složitosti, ale zabraňuje zásadním chybám: nutnost kompletní rekonstrukce fasády, poškozený krov, nevyhovující elektroinstalace/požární ochrana, věcná břemena průchodu, práva třetích osob na dvoře, památky vyžadující obnovu v souladu s protokoly ABF.

95 % výjimečných hlavních domů není nikdy zveřejněno na internetu. Obíhají v uzavřených kruzích: notářství (rodinné kanceláře spravující majetek přes generace), dědictví (dědicové hledající diskrétnost), rozvody (rychlý prodej), privátní bankéři (klienti hledající diverzifikaci), sítě památkových architektů, obchodníci s uměním a starožitníci znající vlastníky-kolekcionáře.

Naší rolí je vás do těchto kruhů zařadit prostřednictvím partnerství se 6 notářskými kancelářemi v Alsasku, 12 národními partnerskými kancelářemi, 4 specializovanými daňovými advokáty a sítí family officerů v Paříži, Ženevě, Lucemburku a Bruselu. Průměrně přijímáme 15–25 neveřejných mandátů ročně na hlavní domy s hodnotou na důvěrnou žádost.

Nákup památkově chráněného nebo zapsaného hlavního domu otevírá významné daňové výhody: zákon Malraux (daňová sleva na obnovu v památkové oblasti), památky s klasifikací (neomezená odpočitatelnost nákladů z celkového příjmu, osvobození od dědické daně v přímé linii za podmínek), rozdělení vlastnictví (nákup holého vlastnictví se slevou), rodinná SCI nebo majetková občanská společnost.

Spolu s vaším daňovým poradcem, notářem a účetním koordinujeme optimální strukturu podle vašeho profilu: nákup fyzickou osobou, SCI s daní z příjmu nebo korporátní, dočasné rozdělení vlastnictví, darování s rezervou užívání. Správná optimalizace často umožňuje významné úspory na daních v dlouhodobém horizontu.

Po autentickém aktu začíná práce. Koordinujeme obnovu: hlavní památkový architekt, firmy s certifikací Památek (krovy, kamenictví, umělecké kovářství, vitráže, dekorativní malby, staré parkety), kontrolní úřad, ABF, DRAC pro povolení.

Termíny jsou dlouhé: 18 až 36 měsíců na kompletní obnovu, 6 až 18 měsíců na rozsáhlou rekonstrukci. Rozpočty a zhodnocení po obnově jsou stanoveny individuálně; prodej po obnově obvykle cílí na významný hrubý zisk před zdaněním.