Koupě a prodej zámku, statku nebo výjimečné vily ve Francii a v Evropě

Část zámků, statků a výjimečných vil se prodává bez veřejné inzerce. Majitelé hledají diskrétnost: dědictví, převod mezi rodinami, nemovitost stažená z trhu po prvním pokusu nebo prostě nechuť zveřejnit adresu. Tyto nemovitosti kolují mezi notáři, makléři s důvěrným mandátem, family offices a přímými vlastníky.

Sourcing znamená aktivovat tyto sítě ve prospěch kupujícího na základě přesného zadání:

• Účel: rodinné sídlo, místo pro přijímání hostů, provoz (vinice, les, ubytování) nebo předání dalším generacím.
• Území: region, dostupnost (letiště, rychlovlak, business aviation), bezprostřední okolí.
• Nemovitost: obytná plocha, hospodářské budovy, park, pozemky, stav, případná památková ochrana.
• Harmonogram a celkový rozpočet: koupě, stavební práce, roční údržba, personál.

Každá nabídka se před prohlídkou porovná se zadáním, aby se předešlo zbytečným cestám a byla zachována důvěrnost obou stran.

1. Prohlídky a první analýza: stav stavby, střechy, sítě, kanalizace, přístup, sousedství.
2. Prověrka (due diligence): povinné technické posudky dodané prodávajícím, územní plán a věcná břemena, památkový status, stav pozemků (případný zemědělský pacht), možná předkupní práva (obec, SAFER u zemědělské půdy a vinic).
3. Nabídka a předběžná smlouva: jednostranný slib nebo „compromis de vente“, nejlépe sepsaný notářem, s vhodnými odkládacími podmínkami (financování, územní rozhodnutí).
4. Lhůta na odstoupení: u nemovitosti určené k bydlení má kupující, který není profesionál, deset dní od doručení předběžné smlouvy.
5. Notářský zápis: podepisuje se u notáře, který ověří vlastnický titul a zapíše prodej do katastru.

Ve Francii je placené zprostředkování nemovitostí vyhrazeno držitelům profesní licence (zákon Hoguet). AC PRIVATE - A List concierge koordinuje hledání i celý projekt ve spolupráci s těmito licencovanými makléři, notáři a vašimi poradci.

Zámek může být ve Francii „classé“ (prohlášený) nebo „inscrit“ (zapsaný) jako historická památka, zcela nebo částečně (fasády, střechy, interiéry, park). Tento status nebrání koupi ani soukromému užívání, ale upravuje stavební práce:

• práce na chráněných částech podléhají povolení nebo ohlášení státním orgánům;
• v okolí chráněné památky vyžaduje mnoho prací souhlas státního památkového architekta (Architecte des Bâtiments de France);
• restaurování vyžaduje specializované architekty a řemeslníky a trvá déle.

Před nabídkou necháme příslušné odborníky ověřit přesný rozsah ochrany a proveditelnost vašeho záměru (rekonstrukce, úpravy, společenské akce).

Pro prodávajícího chrání diskrétnost hodnotu nemovitosti i soukromí rodiny. Důvěrný prodej stojí na několika zásadách:

• Ocenění licencovanými odborníky, kteří tento segment znají, místo zveřejněné ceny.
• Důvěrná dokumentace (fotografie, plány, posudky) poskytnutá až po podpisu závazku mlčenlivosti.
• Prověření kupující: ověřená totožnost a doložené finanční prostředky před prohlídkou.
• Doprovázené prohlídky, na přání v nepřítomnosti rodiny.
• Koordinace s notářem, pověřeným makléřem a vašimi poradci až k podpisu.

Jednáme jako koordinátor: samotný prodej se na základě mandátu svěřuje licencovanému makléři.

Každá země má vlastní pravidla. Několik orientačních bodů k ověření s místním advokátem:

• Itálie: smlouva se podepisuje před notářem (notaio) po předběžné smlouvě (compromesso); je nutné italské daňové číslo.
• Španělsko: notářský zápis (escritura pública) a poté zápis do katastru nemovitostí; je vyžadováno identifikační číslo cizince (NIE).
• Portugalsko: veřejná listina (escritura); je vyžadováno portugalské daňové číslo (NIF).
• Švýcarsko: spolkový zákon „Lex Koller“ omezuje nabývání nemovitostí osobami ze zahraničí; rekreační nemovitosti podléhají povolení a kantonálním kvótám.
• Česká republika: pro občany EU bez omezení; viz náš průvodce Prahou.

Hledání koordinujeme přes naše místní sítě a propojujeme vás s licencovanými advokáty, notáři a makléři v každé zemi.

Zámek nebo velká vila vyžaduje trvalou organizaci. Zde přebírá roli soukromý concierge:

• Stavební práce: koordinace architektů, firem a řemeslníků, dozor stavby ve vaší nepřítomnosti.
• Personál domácnosti: nábor správce, domovníka, zahradníků nebo kuchaře.
• Bezpečnost: audit, ostraha, ochrana během vašich pobytů.
• Život sídla: zahájení sezóny, recepce, rodinné či firemní akce.

Jediný kontakt pečuje o nemovitost dlouhodobě a podává vám zprávy, ať jste kdekoli.

Než svěříte hledání nebo prodej, položte si pět otázek:

1. Kdo platí zprostředkovatele? U AC PRIVATE - A List concierge hradí vyhledávací mandát klient, nikdy prodávající.
2. Mají zapojení makléři licenci v dané zemi?
3. Jak je chráněna důvěrnost (písemné závazky, omezené šíření informací)?
4. Jakou skutečnou síť má v cílovém regionu?
5. Kdo se o nemovitost postará po koupi?

První rozhovor je zdarma a důvěrný; zakázka se sjednává písemně, na základě nabídky.