Ultraluxusní nemovitosti ve Francii v roce 2026: rekordní ceny, zahraniční kupci a vláda off-marketu

Kde začíná ultraluxus?

V Paříži začíná ultraluxus nad 5 miliony eur. Pod touto hranicí se mluví o luxusu nebo vyšším segmentu: hranice pařížského luxusu leží kolem 2 milionů eur, tedy přibližně 15 000 €/m².

Profesionálové dnes rozlišují tři úrovně. Podle dat Barnes, která cituje Propriétés de Charme, se luxus (do 3 mil. €) prodává kolem 13 400 €/m², vyšší segment (3 až 5 mil. €) kolem 19 200 €/m² a ultraprestíž (nad 5 mil. €) kolem 27 500 €/m².

Samotná cena ale nestačí. Ultraluxus definuje také to, co nelze zopakovat: výjimečná adresa, výhled na památku, zahrada v srdci Paříže, přímý přístup k moři. Právě tato absolutní vzácnost, více než částka, zařazuje nemovitost do této kategorie.

Paříž: rekordní mikrotrhy

V roce 2026 překročily výjimečné nemovitosti v Saint-Germain-des-Prés symbolickou hranici 50 000 €/m²; průměrná cena čtvrti je však výrazně nižší. Tento rekord ukazuje realitu: na této cenové úrovni už neexistuje jeden pařížský trh, ale mozaika mikrotrhů.

Dokonalým příkladem je 7. obvod. V okolí Gros Caillou se ceny pohybují mezi 14 000 a 15 000 €/m². S výhledem na Champ-de-Mars stoupají přibližně až na 30 000 €/m². V 6. obvodu přesahuje průměrný luxusní nákup 3 miliony eur.

U nemovitostí nad 10 milionů je dynamika zřetelná. Podle CFNews Immo se tyto prodeje dále zrychlují, s cenami kolem 40 000 €/m² v hlavním městě. Byt o rozloze 200 m² na prestižní adrese — 7. a 6. obvod, Île Saint-Louis — se běžně prodává za 5 až 10 milionů eur; městské paláce (hôtels particuliers) a penthousy s terasou tento strop často překračují.

V celosvětovém měřítku si Paříž drží jedinečnou pozici: dostupnější než Monako nebo Hongkong, ale s historickým dědictvím, jaké žádná jiná metropole nenabízí. Naše concierge služby v Paříži již doprovázejí mnoho zahraničních kupců při jejich usazení.

Azurové pobřeží: cenu určuje vzácnost

Na Croisette se výjimečné nemovitosti nyní blíží 50 000 €/m². V Cannes je rozdíl závratný: průměr města se pohybuje kolem 6 000 €/m², zatímco některé byty u moře se prodávají za 15 000 až 50 000 €/m².

Saint-Tropez se řídí stejnou logikou, s cenami kolem 25 000 €/m² a často mnohem vyššími. V roce 2026 se ale již neprodává vše za jakoukoli cenu: nejvyšší částky ospravedlňuje pouze skutečná vzácnost — výhled na moře, adresa, pozemek.

Trh na Azurovém pobřeží je především trhem druhých domovů, které tvoří zhruba 65 % prodejů. Průměrný nákup přesahuje na celém pobřeží 2 miliony eur. A trh odolává výkyvům úrokových sazeb lépe než běžný trh: v Saint-Tropez se nejdražší nákupy často financují z vlastních zdrojů. Na místě po akvizici přebírají péči naše concierge týmy v Cannes a Saint-Tropez.

Kdo kupuje? Váha zahraničních kupců

Francouzský ultraluxus táhne mezinárodní klientela. Na Azurovém pobřeží je více než 70 % kupců cizinců. V Paříži mají americký, blízkovýchodní a asijský kupci tvořit zhruba 30 % luxusních transakcí.

To, co tito kupci ve Francii hledají, přesahuje investici. CFNews Immo shrnuje jejich motivaci třemi slovy: bezpečnost majetku, důvěrnost a rezidence na klíč. V nestabilním geopolitickém kontextu plní výjimečné francouzské nemovitosti plnohodnotně roli bezpečného přístavu.

Trh navíc znovu nabral dech. Podle tržní zprávy, kterou Engel & Völkers zveřejnil v lednu 2026, vzrostla aktivita prestižního segmentu v roce 2025 celostátně o více než 20 %, po dvou letech zpomalení.

Co dnes kupci hledají

V roce 2026 už ultraluxusní kupec nechtějí jen adresu: chce nemovitost připravenou k bydlení, bezpečnou a dokonale obslouženou. Jeho nároky se soustředí na čtyři body.

• Na klíč. Kupci, často zahraniční a s více rezidencemi, se chtejí nastěhovat bez stavebních prací. Nemovitost k rekonstrukci má oproti zcela přepracované jasně nižší hodnotu.
• Hotelové služby. Concierge, bezpečnost, trvalá údržba: rezidence se službami se prodávají s odhadovanou prémií 20 až 30 % oproti běžným nemovitostem.
• Bezpečnost. Kontrolovaný přístup, soukromí, žádní sousedé s výhledem do oken: ochrana soukromí se stává samostatným kritériem nákupu.
• Nenahraditelné. Výhled, pozemek, historie místa: právě to chrání hodnotu nemovitosti v čase, bez ohledu na tržní cyklus.

Proč se nejkrásnější prodeje uzavírají mimo trh

Nad 5 miliony eur se v Paříži až každý druhý prodej uzavírá off-market, aniž by nemovitost byla kdy inzerována. Na celém pařížském prestižním trhu tento podíl podle některých agentur dosahuje zhruba 35 % (jiné ho odhadují výrazně níže) a v 7. obvodu téměř 40 %.

Důvody jsou prosté. Prodávající chrání své soukromí a zabraňuje tomu, aby nemovitost příliš dlouho vystavená na portálech ztrácela hodnotu. Kupující získá přístup k nemovitostem, které žádný konkurent neviděl, v důvěrném prostředí. Podrobně mechanismus vysvětluje náš kompletní průvodce off-market nemovitostmi.

Tento jev navíc přesahuje realitní trh. V celém světě luxusu značky stále častěji dávají přednost soukromým akcím, kde je vše pod kontrolou, před velkými veřejnými výkladci — pařížský autosalon 2026 bez Ferrari a Porsche je toho dokladem.

Přímý důsledek: pro přístup k ultraluxusu znamenají kontakty stejně jako rozpočet. Nejkrásnější adresy kolují mezi specializovanými makléři, notáři, family offices a majetkovými poradci dlouho předtím, než se objeví — pokud vůbec — na realitním webu.

Trh svého druhu, který je třeba si zasloužit

Francouzský ultraluxusní realitní trh vstupuje do konce roku 2026 z pozice síly: rekordní ceny, věrná mezinárodní klientela a odolnost, která vychází spíše ze vzácnosti nemovitostí než z úvorových podmínek. Je to ale také stále náročnější trh, kde na vrchol dosahují jen skutečně výjimečné nemovitosti.

Pro prodávající i kupující platí jedno pravidlo: nejlepší příležitosti se nehledají online. Předávají se diskrétně.

Chcete prodat výjimečnou nemovitost v naprosté důvěrnosti, nebo získat přístup k naší nabídce off-market nemovitostí? Vstupte do Off-Market kruhu, objevte náš realitní consulting nebo nás kontaktujte pro soukromou schůzku.

Časté dotazy

Od jaké ceny se v Paříži mluví o ultraluxusních nemovitostech?

Nad 5 miliony eur. Hranice pařížského luxusu leží kolem 2 milionů eur, tedy přibližně 15 000 €/m².

Je průměrná cena v Saint-Germain-des-Prés 50 000 €/m²?

Ne. Tato úroveň byla dosažena u výjimečných nemovitostí; průměr čtvrti je výrazně nižší.

Jaký podíl prestižních prodejů v Paříži probíhá off-market?

Až každý druhý prodej nad 5 milionů eur. Pro celý pařížský prestižní trh se odhady podle zdrojů liší, podle některých agentur kolem 35 %.

Kdo kupuje na Azurovém pobřeží?

Více než 70 % kupců jsou cizinci a druhé domovy tvoří zhruba 65 % prodejů.

Uvedené údaje pocházejí od specializovaných agentur a portálů: jde o tržní odhady, které se mohou měnit, nikoli o oficiální statistiky. Zdroje: CFNews Immo (červen 2026); Propriétés de Charme (data Barnes; světový žebříček 2026); Mon Immeuble (data Engel & Völkers); Home Select; Actual Immo (srpen 2026); Agence CVR; Propriétés Clovis. Fotografie: Wikimedia Commons, autoři uvedeni.